商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为一种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。
美联储和财政部称，虽然最近几个月金融市场的状况已明显改善，但是资产支持证券(ABS)和商业抵押担保证券（CMBS）的市场情况仍然欠佳，并预期这种情况或将持续较长的一段时间。因此，针对这些证券的TALF计划需要被延长。
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商业抵押贷款担保证券 Commercial Mortgage-Backed Securities ; CMBS
商业抵押担保的证券 CMBS ; commercial mortgage backed security-CMBS
在信贷利差扩大的同时，由于需求的消失，大部分商业抵押担保证券已经不再采取证券化的形式了。
Not only have credit spreads widened, most commercial-backed securities are no longer being securitized because demand has vanished.
近1美元的银行，保险和商业抵押贷款担保证券，或商业抵押担保证券万亿美元，在美国商业房地产贷款是由一套成熟的2012年底，根据德意志银行。
Nearly $1 trillion of bank, insurance and commercial mortgage-backed securities, or CMBS, loans on US commercial real estate are set to mature by the end of 2012, according to Deutsche Bank.
德意志银行的Richard Parkus认为如果商业地产借款人不能大幅增加偿还资金，在美国发行的所有商业抵押担保证券的70%将无法用于再融资。
Richard Parkus, of Deutsche Bank, thinks that 70% of all CMBS issued recently in America will not be able to refinance without a big increase in the capital that borrowers stump up.
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