物业税 百科内容来自于: 百度百科

物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税收,以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

课题现状

简介

世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、
物业税研究 物业税研究
以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同,有的称“不动产税”,如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。
物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来,物业税一旦开征,将对地方政府、消费者、投机者经济行为产生不小的冲击。

税收条件

征收物业税是否能终结房地产大战,取决于征收的以下三个前提条件是否具备:第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系,第二是建立满足征收物业税的技术条件,第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。
首先,简单地说,物业税是不动产保有环节的税收,现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,一些地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取,可以改变这一逆向激励制度。同时,政府与开发商为了征收物业税,也有动力创造良好的社会环境,提供充足的公共产品,吸引消费者到本地安家,提升本地的物业价值。
但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来,对于消费者而言,属于双重收税,于理不合,于法抵牾。
其次,征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定,是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定,各地情况均不相同,到底征收1%还是征收3%,或者每年税率根据房地产价格的不同而变化?如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制?这些都是在操作中绕不过的技术门槛,只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件,就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。
最重要的是,物业税作为地方税种,其本意是弥补地方公共财政的不足,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品,政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益,这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此,要使得各方普遍支持物业税,最重要的就是使地方公共财政透明高效,使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战,不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。
物业税不是在交易税基础上的二次征税,而是房地产税收体制的大变革;物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举,而是对于房地产价值链条的普遍调整;物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利,而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

概念争论

中国提出“物业税”概念后,迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论,也引发了人们的种种猜测。关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”。理论界,引经据典
国家税务局 国家税务局
,众说纷纭;老百姓,既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰,也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失;地方政府,则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。究其原因,主要是对物业税的种种误解所致。
一般来讲,“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税,此概念主要在香港和东南亚一些国家使用,类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税,属于财产税,但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。在内地,对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的,因此,物业税并非新鲜事物。
中国房地产税制相对完整,分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲,房地产税收包括耕地占用税契税印花税土地增值税营业税企业所得税外商投资企业和外国企业所得税个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税,共12个税种。从狭义上讲,房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应,中国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。
税种属性和国际实践来看,物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别,但在中国内地若采用物业税的概念,笔者认为有不妥之处:一是在香港税制中,物业税征收范围较窄;而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产,更类似于中国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税,一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈,容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是中国财税部门在对房地产税制的研究中,大多采用房地产税这一概念。因此,采用房地产税而不是物业税的概念,更加符合中国国情,也更易于被人们接受。

提上日程

2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出,要深化房地产税制改革,研究开征物业税。近几年关于物业税的讨论一直沸沸扬扬。
2007年国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出,深化税收制度改革,其中就包括“研究物业税方案,继续进行房地产模拟评税试点”。批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区,至此,包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆,已有十省市开始物业税“空转”运行。
2005年 当年中国财税论坛上,财政部部长金人庆进一步明确,“十一五”期间将逐步出台消费税和物业税。
2003年十六届三中全会上,物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。

方案背景

2007年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中,首次提出将“研究
关于物业税书籍 关于物业税书籍
开征物业税的实施方案”。
国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势。数据显示,2006年国内70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%,房价过高,已成为社会各界反映较强烈的一个问题。面对这种情况,两会召开以来,有些代表委员呼吁研究出台物业税,期望物业税能成为房地产业发展的“稳定器”。“物业税的开征将对房地产市场产生较大影响,以前物业税一直处于探索阶段,财政预算报告现在如此表示,应该说迈出了很大一步。”福建省福州市建设局副局长、全国人大代表罗蜀榕说。不过,由于目前国内还没有明确提出征收物业税的具体实施细则和措施,物业税开征的实施方案尚不明朗。因此,对物业税在何时开征?将对房地产业带来多大影响等一系列问题,还存在一些争议。一些代表委员认为,开征物业税对调控房产市场值得期待,但它同时是个复杂工程,需要找到恰当的平衡点方可实施。

税收意义

税收功能

首先,物业税是公共财政透明化运作的产物。物业税是地方税收的最后来源,在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率,是根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家,比如瑞典,物业税是财产税的一种,甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。
物业税有一定的弹性,对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求,同时对于地方财政的支出有刚性约束,这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前,政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。
其次,物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收,也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利,并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。
这把剑的锋利之处在于,每年根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利,对于投资者来说,就是一年一落的达摩克利斯之剑,如果政府要抑制投资,可能提高税率,增加保有环节的成本,成为红利获得者,投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道,否则,购房投资者将三思而行。
第三,开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则,所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。

税收背景

1994年中国税制的最大成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制,地方税改革并非重点,但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。上至财政部和国家税务总局,下至省、市财税部门,均对现行房地产税存在的诸如税制陈旧、内外税制不统一、收入缺乏弹性等问题有一致的认识。同时对改革方向的认同也相当一致,只是对改革出台的适当时机所持观点有所不同。
但是,由于地方无税权、收入规模小、调控力度较弱、征管难度大、成本高等先天不足等因素,导致地方税改革一般得不到足够的重视。尽管在税制内容上,物业税和房地产税并无太大区别,但物业税的提出却引起了社会各界的热炒,原因是多方面的,最为重要的是对物业税改革的预期和猜测,涉及到多方面利益的调整,远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。一是房地产业持续高速增长,房价暴涨,理论界寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。二是随着经济的发展和住房制度改革,越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅,家庭存量财富更多地体现于自有房地产上;基尼系数的不断提高,社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧,使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节,而要求在财富的保有环节发挥作用,那么物业税无疑成为一个好的选择。三是无论普通老百姓还是各级政府,面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测,都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下,赋予地方适当的税政管理权”的提法,以及对物业税作为地方主体税种的期盼,更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。

税改方向

税制改革从某种角度讲,是社会相关者利益的重新调整和再分配。涉及利益相关者少、利益再分配合理的改革往往容易得到成功和顺利实施,反之则改革阻力大、难以推行。回顾1994年以来的税制改革,就充分证明了这一点。
毋庸置疑,中国房地产税制比较陈旧,房地产业收费存在不尽合理的方面。税制税种存在问题,在条件成熟时,有必要积极完善;收费存在问题,在条件具备时,应当积极调整(包括费改税);同一领域的某些税种和部分收费同时存在问题,势必也要进行改革。但是,税、费是否一定要合并改革?房地产税制改革是否除了房地产税纳税人外,一定要把各级政府(与收费相关)、开发商(与降低开发成本相关)等更多的利益主体牵涉在内呢?这些问题尚需进一步研究。

房地产税

物业税属于财产税,从国际实践看,大多作为地方政府的主体税种,主要作用是保障地方财政收入,尚无调控房地产价格的成功案例。
中国物业税概念的提出,恰逢房地产业膨胀期,一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任;有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费,尤其是土地出让金降低的幅度等因素,测算出了中国开征物业税后房价降低的幅度;更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论,进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。
房地产作为一种商品,其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下,那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的,也是与市场经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点,因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子,进一步增加了其获利空间,提高了利润率,而房价倒未必能降下来。
从长期看,开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担,降低投资和投机者的收入预期,这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素,房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。

问题研讨

税务研讨

十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。
物业税出台 物业税出台
”随后,物业税问题一直倍受全社会的关注。
物业税对于很多人来讲,甚至对于税法学者来讲都是一个新名词,查世界各国税法,只有中国香港地区使用“物业税”,其实质就是房地产税。因此,中国开征物业税实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以改革,征收一种统一的税,即物业税。
党中央提出的这一改革方针切中实弊,指明了中国房地产税改革的方向。中国的房地产税征税范围过窄,税基覆盖不全;计税依据不科学;税率设计不合理,妨碍税收调节作用的正常发挥;内外税制不统一,有违国民待遇原则。例如,同是对房产保有和使用课税,房地产税适用于外国人,而对国内法人和自然人则适用房产税和土地使用税。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区,而城乡结合部则在客观上成为非税区,因此助长了对耕地的占用。据有关资料统计,现行税制涉及到房地产的有14个税种,各种收费达80-150项之多。这些弊端的存在使得开征统一的物业税成为人心所向。同时,开征物业税还具有降低较高的房价,避免批租制的弊端,抑制投资泡沫,有利于调节社会贫富差距以及与国际接轨等诸多优点。
据报道,北京开征物业税的制度设计及前期调研工作已基本成型。国家有关部门已同世界银行签订了相关合作协议,即将在北京进行物业税改革的试点工作。随后将在上海、南京、广东陆续实施,并向全国全面展开。这次改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税土地增值税以及土地出让金等与房地产有关的收费合并,转化为房产保有阶段统一征收的物业税。
这一改革对于普通消费者而言,最大的好处就是房价有望大幅度降低。消费者在购买房屋时,其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征,是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段陆续收取,也就是说,把买房前一次性缴纳的税费,放到买房后,由房屋所有者按年缴纳。有关税费大约占到房地产价格的30%至40%,因此一旦开征物业税,必然导致房地产价格的大幅下降。
物业税的开征和立法涉及到广大购房消费者的利益,因此,必然要从“三个代表”的高度妥善处理其中所涉及的几个焦点问题。
首先是税收法定问题,税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定,即必须通过相应的立法才能征税,而且一税一法。因此,中国在物业税试点过程中首先需要面对的就是先试点还是先立法的问题,就现状而言,先试点是大势所趋,但在试点过程中必须尽快研究立法问题,力争在全国推广之前完成立法程序
其次是纳税人权利保护问题,国家征税必须有限度,不能触及纳税人维持基本生活的财产,也就是基本生活费不课税原则。对于城市居民来讲,房产越来越成为维持基本生活的必需品,因此,物业税的开征必须考虑纳税人的承受能力,不能增加纳税人的负担。开征物业税虽然降低了购房的价格,但同时也增加了保持房产的成本,即所谓的“买房容易养房难”。在制度设计时,应当充分考虑已购房产与新购房产的税收差别问题以及居民基本生活性房产的税收差别问题。经初步测算得出,如果按照0.8%的税率征收物业税,不会增加居民的税收负担,同时能使50至70年内的政府财政收入与现状水平持平。
再次是税基确定的问题。物业税是根据纳税人所拥有房产的价值征税的,房产价值的大小直接决定了应纳税额的多少,因此,科学合理地确定房产价值就是一个政府和纳税人双方都关注的焦点问题。根据国际惯例,征收物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税,因此税额会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后,随着交通、配套等设施的增设,沿线的房产价格就会提高,相应地,物业税也会提高。另外,中国住宅建设形式很多,如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等,由于土地使用形式的多样化,导致房地产价值总量存在巨大差异,如何确定每种房产的价值也是一个需要解决的焦点问题。一个基本原则是,征收物业税以后不加重纳税人的整体税费负担。
最后是正确处理好开征物业税与其他相关税种的关系。物业税属于财产税类,必须与中国现行以及将来准备开征的财产税,如车船税、遗产税等保持协调。从税收制度的整体效应的角度来看,单个税种的制度设计应该从属于整体税制,因此,我们在设计物业税的税制和征管制度时,必须充分考虑这一客观要求,要在科学地测算纳税人的综合税收负担能力的基础上确定物业税制,注意保持中国整体税制结构的科学和谐。

税务问题

据调查和掌握的部分省市房地产收费情况看,盛极一时的“房地产收费过多过滥”的问题是否普遍存在,值得商榷。就收费的种类、内容、性质和额度分析,符合费改税原则、适宜并入物业税的寥寥无几。从现有的观点看,除普遍征收的土地出让金似乎适合并入物业税外,没有专家、学者提出别的房地产
物业税计算方式 物业税计算方式
收费中适合费改税的收费项目,呼声颇高的城建费改税改革,焦点集中在了土地出让金上。
赞同土地出让金改为物业税的理由,无外乎三点:一是能够降低开发商的开发成本,进而降低房价。二是土地出让金与物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入均归政府的课征项目,性质基本相同,可以合并。三是把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税,可以避免政府寅吃卯粮。
对以上观点,也有不同看法。首先,土地出让金并入物业税后,未必能够降低房价。其次,土地出让金与物业税在现象上近似,但本质上有着根本性的不同,即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税,国家的身份是政权组织者,凭借的是政治权利,具有强制性、无偿性和固定性的特点,属于分配范畴;收取土地出让金,国家的身份是国有土地所有者,凭借的是对土地的所有权,是市场行为,属于交换范畴。再次,如何合理筹划土地出让金属于政府预算和支出的范畴,从根本上讲,完全不是物业税需要解决和能够解决的问题。政府卖地收取土地出让金后,是否存在寅吃卯粮问题暂且不论,如果把土地出让金收入设立专款或专项基金进行科学管理,合理安排支出年度及额度,似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。
现行房地产税收个人自有自住住房免税,但是对个人住房用于出租或其他经营目的的,要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。
从国际上房地产税收实践以及十多年来中国对房地产税的研究成果看,对个人自有自住住房征税,既是多数国家的普遍做法,也是中国物业税的改革方向,是大势所趋。同时,个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立,也为对个人住房征税提供了现实基础。面临的问题是如何确定应税住房的范围。
分析发达国家和发展中国家的做法,会发现一些共同点。例如:有的按房屋面积划分等级,面积大的征税、征重税,面积小的减税或免税;有的按房屋价值划分等级,对价值高的征税、征重税,对价值低的减税或免税;有的按房屋套数分类,对两套或两套以上的住房征税、征重税,对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类,个人住房用于经营的,税负较重,个人住房用于自住的,税负较轻;还有的对住房所有者按劳动能力分类,对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免
上述做法,值得中国在设计物业税税制时予以考虑。但是,这些经验多数是物业税比较成熟的国家的做法,在中国物业税开征初期,不可能尽善尽美、一蹴而就。因此,应本着循序渐进的原则,结合中国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况,考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素,尝试征税范围广(包括农村地区)、免税房产多(普通住宅)、重点对少数高价值房产征税的做法,待条件成熟后,再逐步健全、扩大范围。

税负

物业税税负由两个因素决定,一个是评税价值,另一个是税率。以往社会各界对物业税税负的关注.基本集中在税率高低的讨论上,而没有考虑评税价值的高低,这是具有片面性的。税率高低只是反映税负高低的一个方面,计税依据的界定也是衡量税负高低的重要方面。譬如,中国现行房产税的税率为 1.2%,但是计税依据却是房产原值的一定比例。例如北京市确定为房产原值的70%,则房产税的税负仅是房产原值的0.84%。
从国际经验看,凡是按照评税价值征税的国家,在确定物业税税负时,也是综合考虑税率和评税价值两方面因素的。在税负一定的前提下,如果采用了较高的税率,往往同时扩大评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异,也就是说将房地产市场价值或市场交易价值打了较多的折扣后,再据此征税;如果采用较低的税率,往往缩小评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异,甚至采用房地产市场价值或交易价格作为计税依据。至于说采用何种方式,主要看纳税人的接受习惯。
中国物业税税负的确定上,在开征初期,应当按照循序渐进的原则,把握以下几点:一是考虑量能负担因素,经营性房地产税负应略高于居住用房。二是开征物业税后,原有房地产税或城市房地产税纳税人总体税负应保持大体一致或略有增长,变化幅度不宜过大;对个人住宅的税负应当相对较轻。三是对高档住宅征税,对普通住宅应确定一定期限的免税期,暂缓征税。四是对农业用地暂不征税。

范围方法

收取范围

专家们提出的改革的建议是:将现行 房地产税、土地使用税土地增值税、土地出让
物业税漫画 物业税漫画
金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并统一内外税制,取消房地产使用环节的各种收费,实现税不重征。
根据这一设想,物业税将改变对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状,把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外,将契税并入印花税,以简便税制,降低不动产交易成本,同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题,取消60%一档税率,保留其余三档税率。
在具体实施中,物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据,没有市场平均价格的,以评估值为计税依据;鉴于中国地区之间经济发展极不平衡,国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率,由地方根据该地区的收入水平和应税房地产的位置和用途,具体确定的适用税率。
此外,物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式,并在物业税开征的初期,减免税的范围可适当放宽,法定的人均免税面积可定为25平米,这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担,而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

收取办法

按照正常运作流程,征收对象将主要是面积在144平方米以上的房屋。目物业税空转试点范围的扩大,并不意味着物业税就会到来,除非它超越相应的立法程序,仍以行政立法的面目出现。
具体而言,由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少,在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的,所以物业税可能在2009年最先从商业地产开征,继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主,逐步实现只要拥有房产都应该纳税。无论在哪个城市试点开征物业税,对当地房地产市场短期冲击都会很大,税收成本也很高。因为要摸清每个人房产,还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底,而模拟试点只针对城镇居民。并且物业税出台,要经过许多部门决策,提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会,经过“几读”后再提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要3年时间。
从征收房屋面积而言,征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费,不干预90~140平方米房型的开发和购买,但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此,部分专家认为,物业税界定值为144平方米。也就是说,房屋面积在144平方米以上,就属于物业税征收范围;相反,则属于免征范围。
如果一旦模拟试点变成实际征缴,其重要原则就是制定的税率不增加试点城市的税收负担。在实际征收时,政府将按照比房屋真实市值偏低的原则来计算征税额,考虑到首次开征房地产税,税率不宜定得过高。物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3%~0.8%,如果以超过0.8%的税率征收物业税,则可能增加居民的税收负担。
空转的物业税有两种计算模式:如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收1.2%的物业税;如果房产是出租、投资用,就以投资回报的18%为基准,征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能,因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策,主要是对消费者拥有的第二套住房征税。
鉴于中国地区之间经济发展极不平衡,国家应当确定物业税幅度在0.1%~3%之间,由地方根据该地区的收入水平和应税房地产的位置和用途,具体确定适用税率。中国人民银行行长助理易纲就表示,物业税的征收将按照“中央作决策,立法在省一级,征收和规范在县市”的原则,因此具体的税率将由各个地方来定,全国不会实行统一税率。

面临难题

虽然,物业税从提出到各地空转试点到再次被国务院提上日程,已经历了五六年之久,虽然关于如何征收物业税的争论从来没有停止过。但是,到目前为止,多数业内人士均认为开征物业税面临着诸多的困难,在短期内开征物业税很难实现。总结起来,开征物业税面临的困难主要有以下几大方面:
物业及土地归属权的问题及土地制度变革
开征物业税首先面对的是物业及其所依附的土地的所有权问题。因为,物业税从其属性来看是一种财产税,目的是为了是纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此,纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值,征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在中国,土地是国有的,购房者只拥有70年的产权。这就是说,我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看,中国征收物业税的基础是不牢固的,如果要参照国际惯例来开征物业税,就要建立合理的土地制度,妥善处理物业及其土地所有权的问题,对现行的土地出让制度进行突破性的变革。如招拍挂形式、土地出让金制度等等。而要进行土地出让制度的变革必然牵涉到地方财政及短期利益的问题,甚至会涉及反腐败问题。因此,这会是影响物业税开征的主要问题之一。
征收物业税对现有房地产行业税收及个税
除了物业及土地所有权问题外,征收物业税对现行的税收体系也造成的较大的影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接?如何把土地出让金、房产税、土地增值税税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税?开征物业税按照什么样的标准来执行,对于不同的物业,怎样进行区分?是按照地理位置、还是按照户型面积、还是按照拥有套数,还是按照物业价值等等,这些标准很难界定。因为,中国仅居住类房屋就能分为廉租房、经济适用住房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而对于这些政策基础差别巨大的房产,如何评估价值并且进行物业税征收?不可能对不同房屋定不同税率,导致几十种的不同征税待遇。而且,从居住者方面来看,核心城区的房子多为上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子,这些房子虽然户型较小、质量和环境差,但位置好,房子比较值钱,业主按理应该缴纳物业税,但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群,很多人甚至没有工作,又如何保证物业税的缴纳。还有一些房子是因城市化而进城的农民要求实物补偿的房子,他们按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子,却可能连稳定的工作都没有。如果按人均面积来征收,显然也存在着困难......类似这样的问题还有许多。
此外,从一些国家的在公民购买住房时都实行了减免、冲抵个人收入所得税的政策来看,政府有解决公民住房问题的责任与义务,因此就用减免个人收入所得税的方式鼓励公民自行解决住房问题,这也是开征物业税的理由。但中国尚未实行减免和冲抵个人收入所得税的政策。
正是由于上述诸多因素的存在,才导致了物业税在具体操作中面临着较大的困难,对此,笔者认为,物业税的征收是从流通环节到持有环节的变革,从长远利益来看,既有利于国家财政收入的稳定,又有利于物业持有者的保值增值。因此是税收发展的必然趋势,但是,从中国的实际情况来看,只有把当前面临的诸多问题解决好,才能为顺利开征物业税铺平道路。
如何对征收对象进行评估及其相关
开征物业税还面临着征收物业价值难以有效评估的问题。除了物业的多样性特点之外,评估人员短缺、评估体系尚未建立等等都是制约的因素。据悉,中国现在只有约3万名评估师,注册评估师不到1万人,有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。无法正确评估就不能合理征收物业税。此外,能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为等等。这些均是摆在面前的实际问题。
物业税的司法地位及立法程序问题
开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题,因为,按照现行立法程序,要增设物业税这样一个新的税种,必须经过全国人大的相关程序,确立相应的法律地位。才能实施。而要设立这么个复杂的税种,涉及方方面面利益调整,从多部门决策,到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议,再到提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要3年时间。
此外,开征物业税必然会涉及到很多税种、很多收费的合并,一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如,土地出让金不收了,以后土地招拍挂如何进行?《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一大批法律法规就的修改,这些都不是短期能够实现的。

税收作用

虽然开征物业税难度重重,但是无论是从国外的实际案例还是从中国财税体制的发展趋势来看,开征物业税是必然的发展趋势,从长远来看既符合国家利益,也有利于房地产行业的发展,有利于购房者实际利益的维护。物业税的作用是税收作用的组成部分。所谓税收的作用,是指税收职能在一定条件下表现出来的效果。税收职能是税收本身固有的功能和职责。税收作用是由税收职能和一定条件决定的。因此,物业税的作用,首先,取决于物业税的性质。税种的性质不同,有不同的作用。如所得税的作用主要是调节纳税人的收入,行为税的作用是限制某些行为的发生。笔者认为,所谓物业税是对纳税人拥有的物业征收的税。它实际上是新概念下的房地产税或不动产税,是财产税中的一种。其财产税的性质,自然决定其发挥财产税的作用。其次,取决于物业税的具体制度。同样的税种,规定的制度不同,其作用也不相同。物业税作为取代房地产税而开征的税种,可以规定不同的范围和具体的制度。如物业税只取代现行的房产税和城镇土地使用税,还是在此基础上再加上现行的土地增值税契税和对开发商征收的绿化费、防洪费、人防设施配套费等?是否包括现行的土地出让金?其制度不同,发挥的作用自然不同。再次,取决于征管的环境和条件。制度相同的税种,征管的状况不同,作用也不一样。如果依法征收,应收尽收,税收的作用就能有效地发挥;如果依任务征收,依领导意志征税,或收“人情税”,其作用就受到影响。中国开征物业税主要作用有:

完善财税

在许多国家,财产税是地方县以下财政收入的主要来源,而中国由于财产税税种少,收入低,比重小,难以满足地方财政收入的需要。因而许多地方政府只能靠出卖土地使用权来补充财政收入。土地出让金在地方政府财政收入中占有相当大的份额,据媒体报道,2007年全国土地出让金高达1.3万亿元,2008年也为9600亿元。“土地财政”的色彩越来越浓厚,土地资源遭到严重破坏。开征物业税,虽然对是否包括土地出让金存在较大争议,但开征物业税有利于规范财产税制度,增加财产税收入,提高财产税比重,已成共识。就算物业税不包含土地出让金,开征物业税也会提出解决征收土地出让金中的短视行为的办法,促进土地的合理使用,规范财政分配关系,引导地方政府关心经济发展,通过发展经济增加财政收入。开征物业税能够大大拓宽税收征收面,增加政府税收收入,保证地方固定资产投入资金的稳定来源,可以有效地抑制政府短期行为。而且,开征物业税有利于完善现行税收制度体系。目前中国房地产税制构成最明显的特点是:房地产开发流通环节税费多,税费负担重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展;而房地产保有环节课税少,负担轻,且税收优惠范围大,导致炒卖严重,“温州炒房团”现象就是与房屋保有阶段缺乏足够的税收控制有关。一旦开征物业税,届时将相应整合现行一些税种,取消部分有关的税费,改变房地产税收原有的体制,改变房地产税制税种过多、有悖公平、财产税主体地位不突出的现状。

行业发展

开征物业税能够减少开发商的资金压力,降低开发成本,有利于房地产行业健康发展。
如果开征了物业税,土地出让制度发生了改变,开发商不必一次性支付高额的土地出让金,资金压力必然减少,也不再会出现高地价推高高房价的“面粉贵过面包”的现象,而且,其他流通开发环节的税赋也必然会减少,如房产税等等。这必然会减少开发商的负担,而且,也不会再出现为了拿地而导致腐败的问题。这非常有利于房地产行业的健康发展。

购房压力

开征物业税利于房价回归理性,降低购房压力。
开征物业税,组成房价的“税费”部分将会明显下降。如果开征物业税,投资性购房者的持房成本就会增加,他们将可能出售手中的多余房产,以降低持房成本,同时,也会减少一些没有使用的空置房。因此,房地产市场供求关系会相应发生变化,房源供给的增加,势必会使房价回归理性。而且,由于物业税是持有税,是分期缴纳,这就避免了一次性支付巨大的房款,购房负担大为减少,购房者不必要为了沉重的月供而煞费心机,轻松买房成为了现实。由于国家征收了物业税,必然会提高公共设施的建设如绿化、交通、教育资源等等。不但业主的物业得以保值增值,而且也享受到了高质量的生活。
总之,开征物业税既是中国财税体制的发展方向,也是房地产行业健康发展的有力保障,但是,也要清醒的看到,在当前,要开征物业税的确面临着许多困难,但是,值得一提的是,开征物业税已经提上了国务院的议事日程,相信一定会解决相关的问题,使之得以实现。作为业内人士,我们希望这样的一天早日到来。

促进和谐

征收物业税可以调节贫富差距,促进社会和谐。
中国改革开放以后,允许一部分地区和一部分人先富起来,一些人通过各种不同的途径,占有越来越多财产,而另一些人则因收入低,财产很少,贫富差距扩大。在住房方面,有些人拥有多套住房,有房无人住,而另一些人则因收入低,房价高而无房住,加大了社会矛盾,影响了社会和谐。开征物业税,对房屋经营者,多套房屋的拥有者征税,比如,除了对经营性房屋征税外,还对每个家庭超过一套的住房征税,增加房屋拥有者的成本,可以起到调节财产收入,促进财富再分配,缩小贫富差距的作用。

有关影响

高收入人群:购房欲望减少
抑制他们的购房欲望,使他们为洗钱而购房的成本和风险加大,从而大幅降低房价。因为绝大部分高、中档(价)房产由他们购买,他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产,如果征收物业税,那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税,并且还将暴露他们购房的资金来源,所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段,老百姓的比较有限面积的自住房是交不了几元物业税的。
炒房者:或遭重创
专家认为,开征物业税后,对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为炒房者和房地产商空置房很多,加上税收,他们要急于出让或出售一部分房屋,这样将会导致短期内房价出现大幅下跌,会迫使一部分人放弃恶意炒房,使房价逐步回归理性。同时,开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约,加速商品住宅的供给和释放速度,实现房地产市场自身的供需平衡。
多房者:负担增重
市民刘先生共有三套住房,两套出租,一套自住。而当得知将要开征物业税的消息后,他说自己第一次觉得房产多当房东不一定是好事。物业税主要是针对土地、房产等不动产,要求其承租人或所有者每年缴纳的税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。为此他担心,物业税开征后他要面临缴纳三套住房的税,这样,自己收入与支出的比例将增大,负担也随之加重。
按揭者:双重压力
每月支付按揭贷款的李女士也对物业税的征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房,按揭15年,每月还款千余元。她最关心的是,物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度,是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?
出租者:调高房租
中国香港的经验来看,物业税基本上相当于一个月或半个月的房租,如果将房产出租,那么物业税的负担并不算大。如果空置的话,物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说,物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为,房东会根据当年物业税税率情况,转嫁部分到租客身上,调整租金的上涨幅度。
购房自住者:首套或免征
普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制,楼市泡沫产生的可能性小了很多,也让楼价更加合理,更能满足多数购房者的需求。此外,对拥有自住房产的业主来说,第一套住宅很可能免征,因此,除非持有第二套和更多物业,否则并不会付出更多的成本。
急需购房者:恐难享优惠
物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫,导致房价下降,但对于有急切购房需求的人来说,首先要明白,物业税短期内是无法推出的,而且何时推出也难以确定,因此,把购房希望全部寄托在物业税上并不现实,要根据实际情况和需求来决定是否出手。
低收入者:雪上加霜
做为低收入人群,生活开销本来就压力就很大,各项费用已经不堪重负,如果再征收物业税,无异于雪上加霜。可以考虑进行资产核查,对低收入人群免征物业税。

国外管理

综述

物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。尽管名称不同,但在很多国家都是地方主体税种,是一个比较成熟的税种。
大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入,满足地方支出的需要,即属于财政型的物业税;不过中国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种,提高不动产占有成本,从而促进不动产的流动和更有效的利用,提高不动产的供给量。总的来看,物业税的设计存在一些特点。

税基

税基看,分为对全部财产征税(净财产税)和对特定财产征税(土地税、房屋税)两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税,对建筑评估值课征劳务税,对超过免征额以上的财富课征净财富税;俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。

计税依据

计税依据看,大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据,如美国、丹麦、埃及、百慕大等;也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的,如斯里兰卡的净财产税,韩国对建筑物开征的财产税以重置费用为依据;少数国家还以房地产面积为计税依据,如波兰、捷克、以色列等。

税率

税率设计看,比例税率运用比较广泛,也有采纳定额税率累进税率的。捷克规定,不动产税按不动产面积每年计征0.1克朗-10克朗/平方米,土地税按土地面积每年计征0.1克朗-1克朗/平方米;法国的净财富税按每年1月1日净财富值实行0.5%-1.5%超额累进税率;韩国对土地和建筑物所征的税是以财产价值为基础按累进税率0.3%-10%征收的,另附加20%的国防附加税。税率的确定,有的由中央制定,有的由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期而定。丹麦、法国和日本等国中央政府对地方政府征收的各种税率规定了固定限额或最高额;荷兰虽然对地方政府确定的税率没有总的限制,但法律要求业户税税率不可超过用户税税率的125%;以色列的空地财产税税率虽由地方确定,但要以中央政府的内务部颁布的指导原则为基础进行年度通货膨胀调整,内务部必须批准要征收的税率。

起征点

从起征点和减免税看,有些国家或地区对物业税规定了起征点,低于起征点的财产不征税。如澳大利亚的维多利亚州有五个价值种类,每升高一档,税率就相应增加,对低于14万元的价值不征税;日本规定,占有土地少于5000平方米或少于2000平方米时免征土地占用税;在荷兰,地方政府有权确定低于某一价值或面积的财产享受哪些免税。对减免税,不同的国家有不同的规定,但有一些共同的免税项目,如公共用地(包括道路、公园等)、公共福利用建筑物(如图书馆、博物馆、以及非营利性的医院、养老院、孤儿院等)、外交使馆等享受免税。各国对农业用地也给予不同程度的减免税。

征管

在征管上,大多数国家建立了严密的评估制度,随着经济的发展,运用计算机进行估价管理工作,已成为各国的一种发展趋势。由于对房地产征税一般都以其评估值作为计税依据,评估业务在国外发展非常迅速,已形成了一套较完善的财产评估体系。如美国房地产评估师协会(SREA)成立于1935年,是北美最大的独立性专业房地产评估师组织。英国皇家特许测量师会所有有关土地专业的师级人员共有5.2万余人,而英国的总人口约为5700万人,这就是说在土地专业方面每千人就有1人为其提供服务。

国外征收

欧美

物业税在国外不少国家早已开始执行,不同国家的征税方式也大不相同。
加拿大 政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。
瑞典不动产税:征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起,对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房),税率为1%,对共同产权型的公寓住宅,税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%,工业物产税率为0.5%。
奥地利不动产税/物产税:房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋,土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。
比利时不动产税:比利时的房产都要评估其名义租赁价值, 然后根据地点,每年分别征收名义租金的30%-50%。
丹麦不动产税:根据房产(包括土地)价值缴纳,税率最高不超过2.4%,根据地点不同而改变。
芬兰不动产税:税率不同地区不同,税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。
法国不动产税:持有不动产者,每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租,按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括:公司房产的出租价值,或16%的公司所付出租金
德国不动产税:根据评估价值的1%-1.5%征收。
爱尔兰房地产投资收益税:参照爱尔兰公司税,按扣除合理费用后的收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。
意大利不动产税:按照税务评估价值的0.4%-0.7%。
荷兰不动产税:按照税务评估市场价值的0.1%-0.3%,对房主和使用者双方征税。
挪威不动产税:国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%,但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%-0.7%。
葡萄牙不动产税:由地方税务机构征收,按照税务评估市场价值征收,税率在0.2-0.8%。
西班牙不动产税:按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%),税率在3%。
美国不动产税,归在财产税项下,税基是房地产评估值的一定比例。美国的50个州都征收这项税收,各州和地方政府不动产税率不同,大约平均1%到3%。
新西兰和澳大利亚不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

亚洲

新加坡的物业税
新加坡物业税是由新加坡国内税务局对所有房产征收的税种,包括针对中低收入者的政府组屋也必须交纳物业税。具体来说,自住房产的物业税率是4%,其他类型的房产的物业税率是10%。
日本的财产税制
日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。 韩国的财产
韩国房地产经济从2000年初开始过热,其中投资客最为云集的首尔江南区房价涨幅已超过3倍。而2003年末,韩国政府采取了房地产遏制政策,以控制房价涨幅。韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内,还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税,税率将增加为:第二套房产为50%,而第三套房产为60%

观点交锋

交了出让金,不该再交物业税
社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出,国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税,而在中国,土地属于国家,转让的只是使用权。牛凤瑞指出,在中国买房人在买房的时候,实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金,是一次性交付而且已经交讫。这些钱已经纳入财政进行公共建设,从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税,必须考虑政策的衔接性,对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主,他们是否需要在70年之后再交纳,或者如何核定他们应该交纳的物业税也是需要明确的地方。这中间仍有许多问题需要深入的研究。
单独开征物业税 将使房价暴涨
中国物业税的开征不可能像美国一样,只要拥有就需要交纳“房地产税”或“不动产税”。中国第一套免征,从第二套开征,套数越多,征收的越多,长久这样才能抑制房价的过快上涨。但是,问题也随之而来,购买一套不交税,投资客会否借用那些没房的人的名义买房,形成新一轮的抢购潮? 此外,即使开征物业税,物业税的最终结局会转嫁到租户身上,而租金的上涨同时也会让新房价格上涨,会形成一个“恶性循环区间”,也将让房价暴涨。
有限产权不能开征物业税
有文章指出:国际惯例是,只有对公民拥有财产权的某种资产,才谈得上征收财产税。物业税是一种财产税。而中国老百姓房产中最核心的那部分资产——土地——是国有的。中国百姓的住宅土地,出让使用期限是70年,只要你还是中国人,你就不可能“拥有”任何房产,因为你拥有的只是70年的使用权。对于这个观点,一些经济人士表示认同,有学者指出:只要考虑到中国公民并没有真正的土地、房屋等不动产,那么,物业税的征收就是沙滩上盖房子,失去了根基——因为财产的主人是国家,要征税,那你去向国家要吧。
拟开征物业税
物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。
“物业税”一段时间被频频提及。事实上,有关开征物业税的税制改革早在2003年就已渐渐明朗,十六届三中全会明确提出“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消税费。”一石激起千层浪,物业税成为众人关注和议论的焦点,有关物业税的每一个新消息也都会引发市场各方的激辩。
在2005中国财税论坛上,财政部部长金人庆提出,“十一五”将大力推进税制改革,完善税收制度体系,其中一项任务即是:逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说,构建和谐社会,税收政策要调节收入分配,维护社会公平。
税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于,参与个人和财产的分配。他说,我国开征个人所得税、车船税,以及今后推进物业税的改革等等,将会直接或者间接地起到维护公平的作用。
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