土地增值税 百科内容来自于: 百度百科

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

名词解释

土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。

应纳税额

税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。
土地增值税率表
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
0
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40%
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50%
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
35%
:纳税人建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。
—— 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文
计算公式
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
计算方法
和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率:
  按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%。
  增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,土地增值税税率为 40%。
   增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分,土地增值税税率为 50%。
  按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 60%。

税种特点

与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点
(1)以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同。
(2)征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。
(3)实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。
(4)实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。

税种作用

土地增值税的开征,具有极其重要的作用:
(1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控
(2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;
(3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金

征税范围

一般规定

(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:
①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

特殊规定

(1)以房地产进行投资联营
以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税
(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途,如果产权没有发生转移,不征收土地增值税。
(3)房地产的互换,由于发生了房产转移,因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为,经过当地税务机关审核,可以免征土地增值税。
(4)合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。
(5)房地产的出租,指房产所有者或土地使用者,将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入,但没有发生房产产权、土地使用权的转让,因此,不属于土地增值税的征税范围。
(6)房地产的抵押,指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更,因此对房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税。
(7)企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。
(8)房地产的代建行为,是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收性质,故不在土地增值税征税范围。
(9)房地产的重新评估,按照财政部门的规定,国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值,因其既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也未取得收入,所以不属于土地增值税征税范围。
(10)土地使用者处置土地使用权,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利,具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

征收方式

第一步

核定征收,按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收,这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元,土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二步

减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况,一是能够提供购房发票,二是不能够提供发票,但能够提供房地产评估机构的评估报告
1、能够提供购房发票的,可减除以下项目金额:
(1)取得房地产时有效发票所载的金额;
(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金;
(4)取得房地产时所缴纳的契税
2、不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法,评定的房屋及建筑物价格评估报告的,扣除项目金额按以下标准确认:
(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明;
(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值),需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;
(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用

征税对象

纳税人:转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
(4)旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税城市维护建设税印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
(6)加计扣除对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

计算方法

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

征收管理

纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳。
“房地产所在地”,是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

纳税申报

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

征收实例

假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产,2006年12月将以70万来出售。
1、张先生不能提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,其以核定方式来缴纳,则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元
土地增值税

土地增值税

2、如果张先生能够提供购房发票,发票所载金额为50万,那么可扣除:
原值:500000;加计金额:500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金:契税为7500(500000×1.5%)元,转让时缴纳的营业税为38500(700000×5.5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。
那么该套房屋的增值额为:700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元,未超过扣除项目金额的50%,按照30%的税率计算。那么,土地增值税为:95400×30%=28620元。
存在疑惑:征收细则还需要进一步确定
虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定;但是,对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确,比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[1999]1201号规定,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。同时,按照京地税地[2004]368号文件规定,对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅,减半征收土地增值税项目;如果将这两个文件进行衔接,是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税?对于这一点,可能还是存在疑惑,而对于土地增值税征收范围的界定,将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度

会计处理

企业应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目,专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况,其贷方反映企业计算出的应交土地增值税,其借方反映企业实际缴纳的土地增值税,余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。
土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收,一般应当作为营业税金进行处理,具体可以分为如下三种情况:
(一)对于专门从事房地产经营的企业,应当直接计入营业税金及附加科目,如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目,对外经济合作企业应当计入“营业税金”科目,股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。
(二)对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税,一般应当作为其他业务支出处理,如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目,如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入,那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”(如旅游饮食服务企业)。
(三)对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等,其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。
[例]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售,共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元,房地产开发本为1400万元,专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、及教育费附加共计210.9万元。当地政府规定,企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外,税法规定,从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为:
扣除项目金额=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元
增值额=3800-2830.9=969.1万元(3800万,收入是含税的,应扣除营业税及附加)
增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23%
应纳税额=969.1×30%=290.73万元
则企业应作如下会计分录
借:营业税金及附加 2907300
贷:应交税金--应交土地增值税 2907300
实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录:
借:应交税金--应交土地增值税 2907300
贷:银行存款 2907300

筹划方法

收入分散筹划法

按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。

“临界点”筹划法

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划
实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加了扣除项目,以高质低价来
占领市场。例:某房地产公司建成一栋普通标准住宅,扣除项目金额为800万元,当地同类住宅的市场售价约l 000万元,假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为60万元。假如不考虑其他因素,获利为1 000-800-60=140(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加20万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

费用均分筹划法

这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法,使增值率刚好在某一临界点以下,则节税就更明显。

利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化

建房方式筹划法

根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。
第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率税负较低,而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。
第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税

暂行条例

国务院令[1993]第138号
颁布日期:19931213  实施日期:19940101  颁布单位:国务院
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释,实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行

清算

土地增值税国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。政府的这一动作,最终将会给楼市带来什么样的影响,国内各媒体纷纷发表了自己的看法。
意在遏制不规范行为
香港经济日报》刊载社论文章写到,国家税务总局发出通知,全国下月一日起,清算房地产开发商的土地增值税,17日内地股市升势闻风逆转向下,大量地产股跌停板,在香港上市的内地地产商股价亦急挫。文章指出,土地增值税的严格执行,势将压缩内地地产商利润,但并不代表中央要打击内地楼市。
文章认为,是次通知仅由国家税务总局发出,与去年中遏抑房地产的“国十五条”由九个部委联合发出,已可见层次的截然不同。国家税务总局是次重申现有的条例,宣布开展清算,目的应是力压房地产业不规范、游走灰色空间的行为,配合中央要房地产走入健康发展的轨道。土地增值税其实早于93年实施,但由于属地方税,以及让地方能因地制宜,故操作上予地方政府很大弹性,地方在执行上亦确尽用灰色空间,将本来高达3成至6成的税率,大减至只有1%至3%,令增值税本来要打击土地囤积与炒风的功能,几近于无。
文章指出,国家税务总局表明要开展清算,相信就是要收紧各地方政府,在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带,地产商应缴的税必须缴,有囤积居奇的就更要透过征税打击,规范房地产业,缓和社会矛盾。故此,如有关政策得到落实,内地地产商的盈利、暴利,势将大减。
国五条税收细则公布 土地增值税预征率加码
北京市地税局、住建委2013年3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》,为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管,对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率,容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

优惠政策

免税

1、法定免税。有下列情形之一的,免征土地增值税:
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%;
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条
2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条
3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,凡居住满5年及以上的,免征土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条
4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的,转让到所投资、联营的企业中的房地产,免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
5、合作建自用房免税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同,不论何时转让其房地产,免征增值税。
《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)
8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项,并已按规定投入资金进行开发,其首次转让房地产的,在2000年底前免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)
9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起,对居民个人转让其拥有的普通住宅,暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)
10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的,不征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
11、房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的,不征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
12、资产管理公司转让房地产免税。对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构,自成立之日起,公司处置不良资产,转让房地产取得的收入,免征土地增值税。
《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》(财税[2001]10号)
13、第29届奥运会取得收入免税。对第29届奥运会组委会再销售所获捐赠的物品和赛后出让资产取得收入,免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局、海关总署关于第29届奥运会税收政策问题的通知》(财税[2003]10号)
14、被撤销金融机构清偿债务免税。从《金融机构撤销条例》生效之日起,对被撤销的金融机构及其分支机构(不包括所属企业)财产用于清偿债务时,免征其转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于被撤消金融机构有关税收政策问题的通知》(财税[2003]141号)
15、资产处置免税。对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产以及利用该资产从事融资租赁业务应缴纳土地增值税,予以免征。对港澳国际(集团)有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产,在清理和被处置时,免征应缴纳的土地增值税。
《财政部国家税务总局关于中国东方资产管理公司处置港澳国际(集团)有限公司有关资产税收政策问题的通知》(财税[2003]212号)
16、产权未转移不征收土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)
17、土地增值税预征率。对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条情形的,各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内,确定不低于预征率的征收率,并报省局备案:
(一)对房地产开发企业建造的普通标准住宅,可按取得收入的0.5%至1%计征土地增值税;
(二)对房地产开发企业建造的普通住宅,可按取得收入的1%至2%计征土地增值税;
(三)对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等,可按取得收入的2%至4%计征土地增值税;
(四)对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的,其收入应分别核算,否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。
《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》(苏地税发[2007]75号)
18、转让旧主房及建筑物扣除项目规定。对单位转让旧主房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税,具体比例由各省辖市确定,并报省财政厅、省地税局备案。
《江苏省财政厅 江苏省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(苏财税[2007]45号)
19、个人转让非普通住宅五年以上免征。对个人转让非普通住宅,即没有评估价格,又不能提供购房发票的,按转让收入的1%至1.5%计征土地增值税,具体比例由各省辖市确定,并报省财政厅、省地税局备案。
对个人转让非普通住宅的,经向主管税务机关申报核准,凡居住五年或五年以上,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。
20、廉租住房、经济适用住房符合规定免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)
21、灾后重建安居房建设转让免征土地增值税。对政府为受灾居民组织建设的安居房建设用地免征城镇土地使用税,转让时免征土地增值税。
《财政部 海关总署 国家税务总局关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》(财税[2008]104号)
22、个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)
23、房地产开发企业进行土地增值税清算后,补缴税款暂时有困难的,经批准可以延期缴纳。
《江苏省地方税务局关于认真落实税收优惠政策扶持中小企业发展的通知》(苏地税发[2009]3号)
24、对三项国际综合运动会组委会的收入免税。自2008年1月1日起,对亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会赛后出让资产取得的收入,免征应缴纳的营业税和土地增值税。
《财政部 海关总署 国家税务总局关于第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会税收政策的通知》(财税[2009]94号)

税项扣除

1、法定税项扣除。下列项目,准予纳税人在计算土地增值税时扣除:
(1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(简称房地产开发费用)
财务费用中的利息支出,按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额,据实扣除。其他房地产开发费用,按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。
凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;
(4)旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
(5)与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;
(6)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人,可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和,加计20%的扣除。
中华人民共和国土地增值税暂行条例》第6条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条
2、代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,其代收费用计入房价向购买方一并收取的,可作为转让房地产收入计税,并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
3、地价款和税费扣除。转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金,作为扣除项目金额,计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的,不允许扣除该项地价款的金额。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
4、评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用,允许在计算增值额时据实扣除。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
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